Le 16 février 2025, une date à marquer d’une pierre blanche. L’article 71 de la loi de finances entre en scène, presque en catimini, grâce à un 49.3 stratégique. Au menu, une exonération de droits de mutation pour certaines donations. Pourquoi maintenant ? Parce que la fin du dispositif Pinel, la baisse de MaPrimeRénov’, et l’effondrement des ventes dans le neuf rendent cette incitation fiscale cruciale.
Derrière ce geste, un but limpide : permettre aux parents et grands-parents de soutenir l’achat de logements neufs par leurs enfants ou petits-enfants, ou d’aider à financer des travaux de rénovation énergétique. Un don familial, certes, mais avec des règles précises et un calendrier serré.
Qui peut donner, qui peut recevoir, et combien ?
L’État offre un joli cadeau, mais pas sans conditions. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros exonérés, et chaque donataire (l’enfant, le neveu, la nièce…) peut recevoir jusqu’à 300 000 euros de dons cumulés, à condition que ces sommes soient destinées à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux éligibles dans la résidence principale.
Cette nouvelle donation exonérée s’ajoute aux abattements habituels du Code général des impôts : « 100 000 euros entre parents et enfants, 31 865 euros pour les petits-enfants, 7 967 euros pour les neveux et nièces », selon UFC-Que Choisir. Résultat ? Un enfant aidé par ses deux parents et quatre grands-parents pourrait théoriquement recevoir jusqu’à 691 190 euros sans fiscalité.
Mais attention, l’exonération n’est valable que jusqu’au 31 décembre 2026. Au-delà, retour au régime classique. Et si les sommes ne sont pas utilisées dans les six mois, le fisc reprend la main.
Conditions strictes : résidence principale et usage contrôlé
Pas question d’utiliser cette donation comme levier spéculatif. Le logement acheté ou rénové doit être la résidence principale du bénéficiaire ou celle d’un locataire, à l’exclusion des membres de son foyer fiscal, et cela pour une durée d’au moins cinq ans.
Autre verrou : la déclaration du don doit être faite sous un mois, via le formulaire n°2735-SD ou en ligne. L’administration fiscale veille : « Le non-respect de l’une quelconque de ces conditions entraînera la remise en cause de l’exonération », prévient encore UFC-Que Choisir.
Et si vous pensez pouvoir contourner la règle avec un don déguisé ou un achat à revente rapide, détrompez-vous. En cas d’abus, le fisc peut réclamer rétroactivement les droits de donation, majorés d’un intérêt de retard de 0,2 % par mois. Mieux vaut respecter la lettre du texte… et son esprit.
Un outil fiscal puissant mais limité : un premier pas ?
Du côté des professionnels, l’accueil est mitigé mais lucide. « Je l’ai voulue, cette mesure ! L’État n’est pas perdant, puisqu’il encaissera 20 % de TVA sur chaque vente de logement neuf », affirme Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (Capital).
Certains dénoncent toutefois une approche trop sectorielle. Norbert Fanchon, président du Groupe Gambetta, regrette dans Le Journal de l’Agence (13 février 2025) que le dispositif ne s’étende pas à l’immobilier ancien : « C’est un premier pas, mais il faut aller plus loin, en créant un statut clair pour le bailleur privé ». Un plafond de 500 000 euros de transmission exonérée est parfois théoriquement possible en cumulant plusieurs dispositifs, mais cela concerne surtout les foyers très aisés.
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